Ultima atualização: 27 de setembro de 2021

Há muitas situações em que celebramos contratos. Além dos contratos de compra, que celebramos quase diariamente, há também contratos bastante raros, mas muito importantes. Uma delas é o contrato de locação.

Especialmente quando você conclui uma pela primeira vez, descobre que uma cláusula desconhecida ou termos legais são usados, podem surgir ambigüidades. Em nosso abrangente guia sobre o assunto de contratos de locação, nós damos a você todas as informações importantes e comparamos diferentes tipos para você.

Além disso, você terá todas as respostas às perguntas mais frequentes sobre contratos de locação para ajudá-lo a decidir se um contrato de locação é justo e correto para você.




O mais importante

  • Um contrato de locação é um acordo entre duas partes para alugar um imóvel por um período de tempo definido ou indefinido.
  • Existem diferentes tipos de locações, que diferem especialmente no prazo e no acordo sobre o aluguel.
  • Nem todos os contratos de locação são justos para o locatário e também podem conter armadilhas, por isso é aconselhável comparar os contratos de locação e verificá-los.

Antecedentes: O que são contratos de locação?

Antes de decidir sobre um contrato de locação, você deve considerar alguns pontos. A seguir, nós gostaríamos de lhe dar uma visão geral bem fundamentada de todas as informações e assim facilitar a sua decisão.

O que são contratos de locação?

Há duas partes em um contrato de locação: o locatário e o locador, que têm direitos e obrigações diferentes.

O locador é obrigado a fornecer ao locatário o objeto de locação acordado no contrato, como um apartamento, vaga de estacionamento ou carro: O locador é obrigado a fornecer ao locatário o objeto de locação acordado no contrato, como um apartamento, vaga de estacionamento ou carro, por um determinado período de tempo.

Na Alemanha, cerca de 3,2 milhões de pessoas mudam-se a cada ano para um novo apartamento alugado. Portanto, os contratos de locação são um tópico que muitos de nós entramos mais cedo ou mais tarde. No entanto, muitas pessoas não têm conhecimentos básicos nesta área. (Fonte da imagem: unsplash / Mari Helin)

O imóvel alugado deve estar em boas condições, o que o inquilino deve continuar a garantir. Além disso, o locatário tem a obrigação de arcar com os encargos do contrato de locação e de transferir a quantia acordada, o chamado aluguel, para o locador. (1)

Em que consistem os contratos de locação?

Para que um contrato de locação seja válido, certos elementos de conteúdo devem ser cumpridos. Se estes conteúdos mínimos não forem cumpridos, o contrato não é legalmente vinculativo.

A seguir, vamos apresentá-los brevemente:

Partes contratantes

As partes contratantes, que consistem do inquilino e do locador. Ambas devem ser pessoas jurídicas físicas que tenham capacidade jurídica.

No caso de contratos de locação por escrito, a assinatura de ambas as partes também é necessária. A seguir, gostaríamos de apresentar a você o conteúdo obrigatório de um contrato de locação.

Aluguel

O aluguel já deve estar especificado no contrato, seja em uma certa quantia ou deve ser determinável por uma certa instância.

Objeto de locação

Isto é sobre a coisa real que deve ser alugada. No caso de um apartamento, a área exata deve ser especificada aqui. Também é importante especificar se extras como uma garagem ou jardim também estão disponíveis.

Duração

Isto diz respeito ao período para o qual o imóvel alugado será alugado. Se a duração não for explicitamente especificada, o contrato é automaticamente fixado por um período indefinido.

No site da Associação dos Advogados Alemães você pode obter uma visão geral de todas as diretrizes atuais relativas às regulamentações de conteúdo dos contratos de locação.

Quando um contrato de locação é legalmente obrigatório?

Um contrato de locação é legalmente vinculativo assim que o locatário e o locador concordarem com os elementos essenciais, que estão listados novamente acima.

Este acordo pode ser oral ou escrito. No caso de um contrato de locação escrito, isto significa depois que ambas as partes tenham assinado. No caso de contratos de locação orais, isto significa após um acordo oral sobre os pontos essenciais.

Em geral, pode-se dizer que é aconselhável sempre celebrar contratos de locação por escrito para que não haja mal-entendidos e as condições sejam registradas por escrito. (2)

Quais são os diferentes tipos de contratos de locação?

Independentemente de serem concluídos por escrito ou verbalmente, existem novamente diferenças entre os vários contratos de locação. Gostaríamos de apresentar abaixo as características e vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de contratos de locação. (3)

Contrato de arrendamento a prazo fixo

Com contratos de arrendamento a prazo fixo, a duração é limitada e a data final do contrato é fixada desde o início. Antes do final do contrato acordado, no entanto, não é possível que o locatário ou locador rescinda o contrato.

A forma mais comum de contratos de arrendamento a prazo fixo são os contratos de arrendamento a prazo fixo qualificados. Para estes, deve haver uma razão para o limite de tempo, que diz porque o apartamento é necessário novamente após o período acordado.

Vantagens
  • Boa como solução temporária
  • Muitas vezes é possível ajustar o aluguel após o período de residência
  • Viver em liberdade condicional
Desvantagens
  • Possivelmente obrigado a se mudar rapidamente
  • Não uma casa a longo prazo

Pode-se dizer que os contratos de locação temporária podem ser uma boa solução se você só viver em uma cidade por um período mais curto de tempo.

Se não for um contrato de arrendamento temporário qualificado, então você pode experimentar primeiro o apartamento, o locador ou a cidade antes de fazer um compromisso de longo prazo.

Contratos de arrendamento por tempo indeterminado

Ao contrário dos contratos de arrendamento por tempo determinado, nenhum fim é estabelecido prematuramente aqui, mas o contrato é válido por tempo indeterminado. Os locatários têm um período de pré-aviso de 3 meses.

No caso de locadores, o período de aviso prévio é baseado na duração do arrendamento, mas dentro de um intervalo de 3 a 9 meses. Além disso, o locador também precisa de um motivo legalmente reconhecido para a rescisão.

Vantagens
  • Lar de longo prazo
  • flexibilidade
  • mais seguro em comparação com contratos de arrendamento de prazo fixo
Desvantagens
  • Possibilidade de rescisão de contratos de arrendamento ocupados pelo proprietário, especialmente se houver a necessidade de fazê-lo
  • baixa proteção contra rescisão
  • possíveis aumentos de aluguel
  • direito de rescisão pode ser adiado por muito tempo

Contratos de arrendamento de prazo fixo são uma opção muito boa se você planeja se comprometer com um local por um longo tempo e não tem a incerteza do que acontecerá após a expiração do contrato. No entanto, o contrato de arrendamento ainda deve ser verificado adequadamente para minimizar a possibilidade de quaisquer discrepâncias.

Contrato de arrendamento com prazo determinado

Com este contrato de arrendamento, o aluguel já é fixo, mas a característica especial aqui é que além do aluguel inicial, o aumento anual também é fixo. Para que o contrato seja legalmente vinculativo, ou o valor final anual ou o valor do aumento anual deve ser fixado.

Vantagens
  • Nenhum aumento surpreendente do aluguel
  • o aluguel pode não ser aumentado mesmo no caso de modernização
Desvantagens
  • A rescisão muitas vezes só é possível a partir do 4º ano
  • em alguns casos até mesmo uma proibição de rescisão

Um contrato de locação gradual é particularmente recomendado se o aluguel inicial for relativamente baixo e os aumentos não forem muito altos. É questionável se o contrato de arrendamento graduado está associado a uma proibição de rescisão, pois restringe muito as suas opções.

Contrato de arrendamento indexado

Neste contrato, o aumento do aluguel é baseado nos preços gerais ao consumidor. Isto significa que o aluguel está ligado ao índice de preços para o custo de vida geral do Instituto Federal de Estatística. (4)

Vantagens
  • O aluguel é baseado na situação atual
  • o preço não precisa necessariamente aumentar, mas também pode permanecer constante ou diminuir
  • nenhum custo mais alto para medidas de modernização
Desvantagens
  • O aluguel pode aumentar acima do nível local habitual
  • não mais sujeito ao freio de aluguel

O aluguel do índice pode ter algumas vantagens para o locador. Como inquilino, no entanto, você deve ser um pouco cuidadoso, porque o aluguel também pode subir acima do índice de aluguel local, colocando você em uma desvantagem distinta.

A que devo prestar atenção ao pagar o aluguel?

O aluguel é um dos pontos mais importantes do contrato de locação e você deve pensar no seu orçamento pessoal com antecedência. Além do orçamento, no entanto, há outros pontos importantes a considerar em relação ao aluguel. Nós resumimos os mais importantes para você.

Aluguel a frio e a quente

O aluguel acordado no contrato de locação também é chamado de aluguel a frio. Junto com as taxas de serviço, o aluguel frio compõe o aluguel quente. Para descobrir se o aluguel é comparativamente alto, é aconselhável olhar para o índice de aluguel local. Você pode encontrar informações sobre isso na cidade ou município relevante.

Mietpreisbremse

Se existe um Mietpreisbremse na cidade onde você mora, você definitivamente deve comparar seu aluguel com ele. A regra é que o locador não pode cobrar mais do que 10% acima do aluguel local. Você ainda pode reclamar sobre o aluguel 30 dias após a mudança se ele for mais alto que o Mietpreisbremse. (5)

Pagamento antecipado de taxas de serviço

Além do aluguel básico, também é essencial saber o quanto é alto o pagamento antecipado de taxas de serviço. De acordo com a Betriebskostenspiegel da Deutscher Mieterbund (Associação Alemã de Lojistas), a média é de cerca de 2,16 euros por metro quadrado em custos acessórios.

Estes custos podem representar uma proporção relativamente alta do aluguel. Por esta razão, como inquilino você deve sempre verificar o valor do pagamento antecipado de custos acessórios para que você possa evitar pagar muito ou ter que lidar com pagamentos adicionais altos mais tarde. (6)

Tempo de pagamento do aluguel

É estipulado legalmente que o aluguel deve ser pago no início do mês até o terceiro dia útil. É suficiente se o dinheiro for transferido neste dia. Não é necessário estar na conta do locador no terceiro dia útil.

Uma ordem permanente é normalmente muito conveniente para contratos de locação. Uma boa opção para pedidos permanentes poderia ser cartões de crédito, tais como o cartão de crédito DKB.

Está claro da visão geral acima que muitos aspectos diferentes vão para o preço do aluguel. Estas devem sempre ser levadas em conta para evitar surpresas indesejadas e não pagar muito.

Quando é uma feira de contratos de locação?

É importante que você verifique se as condições do contrato são justas antes de assiná-lo e concluí-lo legalmente. A razão para isto é que não há direito de cancelamento para contratos de locação. Uma exceção seria se o contrato contivesse armadilhas ou cláusulas surpreendentes.

A razão para isto é que não há direito de cancelamento para contratos de locação.

Alguns proprietários usam contratos antigos que eles podem ter elaborado ou usado no passado. Aqui, há uma possibilidade de que eles não cumpram com a jurisprudência atual e contenham cláusulas que não são mais válidas legalmente.

Como posso verificar se o meu contrato de arrendamento é justo?

Para verificar se as condições contidas no contrato são justas, é aconselhável comparar o contrato com uma amostra amigável ao inquilino. Estes exemplos de contratos estão disponíveis em vários fornecedores e são formulados por advogados.

Há uma diferença entre o arrendamento privado e comercial. No caso do arrendamento particular, é uma pessoa privada que deixa quartos para estranhos em uma casa particular. O arrendamento comercial é o arrendamento para fins comerciais. (Fonte da imagem: unsplash / Jose Alonso)

Se houver alguma incerteza sobre se os termos do contrato de locação são justos ou não, é aconselhável que o contrato seja verificado novamente por uma parte externa. Associações de inquilinos ou advogados especializados podem ser uma boa opção e relativamente barata.

O que acontece se houver mudanças no contrato de arrendamento?

É claro que é difícil planejar sempre a longo prazo quando nos mudamos para cá porque as situações de vida podem mudar rapidamente. Nesses casos, às vezes é possível adaptar o contrato de locação à nova situação.

Entretanto, é importante notar que os contratos de locação também devem ser cumpridos durante seu período de vigência. Por esta razão, as mudanças só podem acontecer por acordo entre o locatário e o locador.

A seguir, gostaríamos de lhe dar uma visão geral das várias mudanças em sua situação de vida e suas conseqüências em relação ao contrato de arrendamento.

Separação do parceiro

Se ambos estiverem registrados como inquilinos, um acordo deve ser alcançado com o locador, pois o contrato de locação não pode ser alterado sozinho.

Uma separação não libera os inquilinos dos direitos e obrigações com os quais eles se comprometeram ao celebrar o contrato de arrendamento. Entretanto, se uma pessoa permanece no apartamento, geralmente é relativamente fácil encontrar uma solução com o locador.

Parceiro de vida se muda para

Neste caso, não é absolutamente necessário mudar o contrato de locação porque também há a opção de que o parceiro só se muda como um inquilino, mas não é um inquilino. No entanto, ele ou ela também pode ser incluído no contrato como inquilino com direitos iguais, mas isso requer o consentimento do locador.

Novo proprietário

Se o proprietário do apartamento mudar, ou seja, o locador, isto não tem influência no contrato celebrado. O princípio "a compra não quebra o aluguel" aplica-se aqui, o que significa que o novo proprietário só pode celebrar o contrato, mas não pode mudá-lo em seu favor. (7)

Está claro da visão geral acima que certamente há possibilidades de adaptar o arrendamento, independentemente das mudanças virem do lado do locatário ou do locador. No entanto, é importante notar que a celebração de um contrato de locação também o vincula aos seus direitos e obrigações por um certo período de tempo.

Quais são as armadilhas do contrato de arrendamento?

É importante verificar o contrato de locação mais de perto, pois de outra forma poderia haver surpresas. Nós gostaríamos de resumir as armadilhas mais importantes que você deve estar ciente antes de assinar o contrato de locação.

Renúncia de rescisão

Como já explicado acima, o locatário geralmente tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento com o prazo legal de aviso prévio de três meses. No entanto, alguns contratos contêm renúncias de rescisão para o locatário, a fim de vinculá-lo por mais tempo. Essas renúncias podem durar até 4 anos.

Tamanho do apartamento

O tamanho indicado no contrato de locação deve ser sempre o mais exato possível. Os custos operacionais são baseados neste número e são independentes do seu consumo. Se o apartamento for menor do que o indicado no contrato de locação, uma redução do aluguel poderá ser possível.

Cláusula de pequenos reparos

Esta cláusula obriga o locatário a pagar por pequenos reparos que normalmente devem ser pagos pelo locador. No entanto, estas cláusulas podem não ser legalmente válidas. É importante consultar um especialista.

A lista acima mostra que as armadilhas podem muitas vezes estar muito escondidas no contrato de locação. Portanto, é ainda mais importante sempre ler o contrato cuidadosamente e compreendê-lo.

Conclusão

Os contratos de locação são um tipo importante de contrato porque quase todos são confrontados com eles pelo menos uma vez no decorrer de suas vidas. Mesmo antes de você assinar um contrato, você deve ter um bom conhecimento da lei do inquilinato e dos contratos de arrendamento.

A razão para isto é que os contratos de arrendamento muitas vezes contêm armadilhas escondidas ou regulamentos negativos para o inquilino. Através do nosso artigo, esperamos que já tenhamos sido capazes de dar a você uma boa visão geral. Entretanto, é sempre aconselhável consultar especialistas, tais como a associação de inquilinos ou advogados.

Fonte da imagem: phongphan/ 123rf

Referências (8)

1. www.dejure.org: § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Fonte

2. www.mietrecht-dav.de: Mietvertrag (Zustandekommen, Form, Inhalt)
Fonte

3. www.mieterbund.de: Mietvertrag
Fonte

4. www.dejure.org:§ 557b Indexmiete
Fonte

5. www.deutsche-handwerks-zeitung.de: Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt seit 2020
Fonte

6. www.mieterbund.de: Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
Fonte

7. www.gesetze-im-internet.de: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566 Kauf bricht nicht Miete
Fonte

8. Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Diese Kosten müssen Mieter tragen
Fonte

Por que você pode confiar em mim?

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
www.dejure.org: § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
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Mietvertrag (Zustandekommen, Form, Inhalt)
www.mietrecht-dav.de: Mietvertrag (Zustandekommen, Form, Inhalt)
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Mietvertrag
www.mieterbund.de: Mietvertrag
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§ 557b Indexmiete
www.dejure.org:§ 557b Indexmiete
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Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt seit 2020
www.deutsche-handwerks-zeitung.de: Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt seit 2020
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Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
www.mieterbund.de: Neuer Betriebskostenspiegel für Deutschland
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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566 Kauf bricht nicht Miete
www.gesetze-im-internet.de: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566 Kauf bricht nicht Miete
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Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Diese Kosten müssen Mieter tragen
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