Ultima atualização: 8 de outubro de 2021

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Para muitas pessoas, possuir sua própria casa ou apartamento é um dos maiores investimentos de suas vidas.

Devido aos altos custos de investimento, a maneira de chegar lá é geralmente através de um empréstimo imobiliário, também chamado de empréstimo hipotecário.

Em nosso teste de empréstimo imobiliário 2022 você encontrará respostas para as perguntas mais frequentes sobre empréstimos imobiliários. Além disso, nós damos a você todas as informações importantes que você precisa antes de solicitar tal empréstimo.




O mais importante

  • Um empréstimo imobiliário é necessário se você quer comprar uma casa ou um apartamento e não pode arcar com os custos diretamente de seus próprios recursos.
  • Um empréstimo imobiliário é geralmente mais barato do que um empréstimo clássico em prestações porque o banco recebe a propriedade como garantia.
  • Critérios importantes para avaliar um empréstimo imobiliário são a taxa de juros, o período de juros fixos e o reembolso do empréstimo. Além disso, o capital próprio que você traz tem um papel decisivo.

Empréstimos imobiliários: nossa recomendação dos melhores produtos

Guia: Perguntas que você deve fazer a si mesmo antes de solicitar

um empréstimo imobiliário Antes de decidir se um empréstimo imobiliário é adequado para você, você deve conhecer alguns pontos importantes. Portanto, nas seções seguintes, vamos explicar todas as informações importantes sobre este tópico.

O que é um empréstimo imobiliário?

Se você quiser comprar um apartamento ou construir uma casa, você geralmente precisará de apoio financeiro. Uma opção generalizada para isso é um empréstimo imobiliário.

Em princípio, estes trabalhos funcionam como empréstimos em prestações normais.

Empréstimos imobiliários são concedidos apenas pela maioria dos bancos para a compra ou construção de imóveis e, portanto, são destinados a este fim. (Fonte da imagem: 123rf.com / 26036912)

Empréstimos imobiliários são os chamados empréstimos de anuidades. Aqui, o mutuário paga o empréstimo em uma prestação mensal constante a uma taxa de juros fixa anual ao longo de vários anos.

Isto significa que a dívida residual diminui a cada prestação e, consequentemente, também a parte dos juros. Tipicamente, um empréstimo imobiliário é garantido por uma dívida imobiliária ou por uma hipoteca.

Neste caso, o imóvel comprado ou construído pelo mutuário serve ao banco como garantia para uma possível inadimplência. Para este fim, o banco inscreve suas reivindicações no registro de imóveis.

O risco de que o banco não receba seu dinheiro de volta no final é, portanto, muito baixo. Por esta razão, as taxas de juros sobre empréstimos imobiliários são significativamente mais baixas do que sobre outros empréstimos pessoais. Nós entraremos em mais detalhes sobre este conceito mais adiante neste artigo.

Quais são os requisitos para um empréstimo imobiliário?

Empréstimos imobiliários também têm alguns pré-requisitos em comum com outros empréstimos pessoais. Os seguintes requisitos básicos devem ser cumpridos para um empréstimo imobiliário

  • O mutuário deve ter pelo menos 18 anos de idade e ter sua residência principal na Alemanha.
  • O mutuário deve ter uma renda regular e fixa. Isto pode garantir ao banco a segurança do pagamento das prestações do empréstimo.
  • O mutuário deve ter a melhor classificação de crédito possível. Isto pode ser verificado, por exemplo, com a ajuda da Schufa ou de outra agência de crédito. Uma má classificação de crédito geralmente leva a um aumento na taxa de juros ou até mesmo à rejeição do pedido de empréstimo.

Além disso, quanto mais equidade o mutuário puder contribuir, melhores serão as condições para o empréstimo. Nós recomendamos uma participação acionária de pelo menos 20 a 30%. Desta forma, você pode obter taxas de juros muito favoráveis.

Quais documentos são necessários para um empréstimo imobiliário?

Em geral, quanto mais detalhados forem os documentos sobre você e o imóvel, melhor. Como regra, você tem que apresentar os seguintes documentos se você for uma pessoa privada

  • Comprovação do seu último salário.
  • Uma lista de seus ativos e sua classificação de crédito (por exemplo, através de um certificado da Schufa).
  • Comprovação de obrigações financeiras, empréstimos e créditos.
  • Os pensionistas devem apresentar uma declaração de pensão atual e detalhes de qualquer esquema de pensão privado ou empresarial.

Se você é autônomo, você também deve enviar documentos adicionais

  • Uma declaração de excedente de renda para os últimos anos.
  • Avisos ou declarações de imposto de renda dos últimos anos.
  • Um relatório de gerenciamento de negócios (BWA).
  • Se disponível, um acordo de acionistas e um extrato do registro comercial.

Além disso, você deve ter o máximo de informações detalhadas possíveis sobre a propriedade ou terra a ser comprada. Isto inclui, por exemplo, os cálculos dos custos totais do projeto, local e planos de construção, um extrato do registro de imóveis e fotos do imóvel.

A instituição de crédito irá lhe fornecer todos os requisitos exatos para os documentos, se necessário.

Quais juros são cobrados por um empréstimo imobiliário?

Em geral, as taxas de juros para um empréstimo imobiliário são mais baixas do que para um empréstimo tradicional por prestações privadas. A razão para isto é, como mencionado acima, que o banco é garantido pela propriedade.

Os seguintes pontos têm a maior influência sobre a taxa de juros

  • Capital social. O capital próprio trazido tem uma grande influência sobre os juros acumulados. Quanto mais alto o capital próprio trazido, mais baixos os juros. Como já mencionado, nós recomendamos uma participação de pelo menos 20 a 30 por cento.
  • Nível atual da taxa de juros. O nível atual da taxa de juros tem uma influência adicional sobre a taxa de juros. Isto é significativamente influenciado pela taxa de juros-chave do Banco Central Europeu (BCE). Nós estamos atualmente em uma fase de juros baixos. Consequentemente, as taxas de juros para bens imóveis também são muito baixas.
  • Taxasde juros fixas. Quando um mutuário contrai um empréstimo, uma taxa de juros fixa é acordada com o emprestador. Isto significa que as taxas de juros permanecem constantes por todo o prazo do empréstimo ou por um certo período de tempo, mesmo que as taxas de juros atuais do mercado mudem. Para empréstimos imobiliários, prazos entre 5 e 30 anos são comuns. Quanto mais longa a taxa de juros fixa, mais altas as taxas de juros geralmente são. Aqui depende muito das taxas de juros atuais do mercado. Se as taxas de juros são baixas, um longo período de juros fixos pode valer a pena.

Quais subsídios estão disponíveis para empréstimos imobiliários?

O Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) é um banco de desenvolvimento que, entre outras coisas, concede empréstimos a juros baixos para compradores e construtores imobiliários.

Como regra, esses empréstimos são limitados a 100.000 euros. O financiamento total não é, portanto, geralmente possível. No entanto, o empréstimo ainda pode valer a pena graças às taxas de juros favoráveis a partir de 0,75% de juros anuais efetivos.

Para mais informações, você deve visitar o site oficial do KfW (https://www.kfw.de). Aqui você encontrará vários materiais informativos e um FAQ detalhado sobre todas as áreas importantes de financiamento do KfW.

Quais alternativas existem para um empréstimo imobiliário?

Além do clássico empréstimo imobiliário, existem outras formas de empréstimo pessoal. Nesta seção nós lhe apresentaremos alguns deles.

Empréstimo de modernização

Um empréstimo de modernização é um empréstimo para um propósito específico e serve para renovar, modernizar e manter suas próprias quatro paredes. Por esta razão, possuir um imóvel ou um apartamento é um requisito básico para solicitar com sucesso um empréstimo de modernização.

Além disso, uma renda regular e uma boa classificação de crédito também são necessários.

a prazo

Outro tipo de empréstimo é o empréstimo a prazo. Isto pertence ao grupo de empréstimos ao consumidor e não é usado para financiar empresas, mas bens e serviços privados.

Este tipo de crédito não está ligado a um propósito específico e, portanto, pode ser usado para todos os tipos de compras. No entanto, as taxas de juros são muito mais altas do que para um empréstimo imobiliário.

Critérios de compra:

Você pode usar estes fatores para comparar e avaliar empréstimos imobiliários

Antes de decidir sobre um empréstimo imobiliário, você deve considerar algumas coisas. Os seguintes fatores devem ser levados em consideração

  • Taxa de juros
  • Período de juros fixos
  • Reembolso do empréstimo
  • Aconselhamento
  • Custos adicionais

Iremos entrar em mais detalhes sobre estes pontos nas seções seguintes.

Taxa de juros

Como em todos os empréstimos, a taxa de juros é um dos mais importantes critérios de decisão para empréstimos imobiliários. Em empréstimos imobiliários, as taxas de juros dos bancos para empréstimos similares muitas vezes diferem em mais de um ponto percentual.

Para as grandes somas envolvidas, isto pode fazer uma enorme diferença de vários milhares de euros. Em qualquer caso, faz sentido usar uma calculadora de juros para obter uma visão geral inicial.

A fim de poder comparar as taxas de juros, as condições gerais como reembolso e taxa de juros fixa devem ser idênticas para as ofertas a serem comparadas.

Período de juros fixos

Outro fator importante na escolha de um empréstimo imobiliário é o período de juros fixos já mencionado.

Grosso modo, isso pode ser dito: Em tempos de taxas de juros baixas, você deve concordar com um período de juros fixos de longo prazo para que você possa continuar a se beneficiar de taxas de juros favoráveis no futuro. Por outro lado, em fases de alto interesse você deve optar por um período de juros fixos de curto prazo.

No entanto, além das taxas de juros atuais do mercado, outros fatores como sua situação financeira atual e futura também têm uma grande influência na escolha do período de juros fixos.

Se, por exemplo, você espera receber uma herança ou um pagamento de sua apólice de seguro de vida nos próximos anos, pode fazer sentido escolher um período de juros fixos de curto prazo, mesmo em fases de juros baixos, a fim de reduzir a taxa de juros devida.

Reembolso do empréstimo

Além da taxa de juros e do período de juros fixos, as opções de reembolso do empréstimo também são um importante critério de decisão ao escolher um empréstimo imobiliário.

Antes de tudo, você deve certificar-se de que a prestação mensal seja acessível para você sem nenhum problema.

O pagamento não programado ajuda você a encurtar o período de pagamento do empréstimo imobiliário com capital excedente. (Fonte da imagem: 123rf.com / 127402129)

Se você tiver um pouco mais de dinheiro sobrando, ainda faz sentido fazer uso de um reembolso especial. É por isso que é importante descobrir sobre as opções de pagamento não programado do credor antes de solicitar um empréstimo imobiliário.

Muitos bancos oferecem reembolso não programado gratuitamente até uma certa porcentagem do valor do empréstimo (geralmente 4-6 por cento).

Conselho

O financiamento de um imóvel é um assunto muito complexo. Você pode encontrar muitas das informações necessárias na Internet.

Entretanto, com um investimento tão grande, você deve sempre confiar em bons conselhos e usar sites de informação na Internet apenas como um primeiro ponto de contato.

Por esta razão, aconselhamento competente é muito importante e você deve sempre entrar em contato com um especialista em financiamento de construção após ter feito uma seleção preliminar inicial, que pode apoiá-lo em seu projeto.

Custos adicionais

Além dos custos para o imóvel e o empréstimo, podem haver outros custos. Estes incluem, por exemplo

  • Taxas de corretagem
  • Emolumentos notariais
  • Imposto sobre a transferência de terras
  • Compromisso de interesse
  • Taxas para permissão de planejamento

Estes custos adicionais podem aumentar significativamente o capital necessário e devem ser sempre calculados com antecedência.

O que mais você deve saber sobre empréstimos imobiliários

Nas seções seguintes nós responderemos muitas outras perguntas relacionadas a empréstimos imobiliários.

Você pode remarcar um empréstimo imobiliário?

Após a taxa de juros fixos ter expirado, o tomador do empréstimo pode obter financiamento de acompanhamento com o banco mutuante (prolongamento) ou com outro doador (reescalonamento).

A reprogramação de um empréstimo imobiliário vale sempre a pena se isso resultar em condições mais favoráveis para o empréstimo.

Durante os primeiros dez anos, os empréstimos imobiliários só podem ser rescindidos com o consentimento do banco. Após dez anos, entretanto, os empréstimos podem ser remarcados sem ter que pagar uma penalidade de reembolso antecipado.

O período de aviso prévio de três meses deve ser observado. Importante: A reestruturação da dívida só faz sentido se ela economizar mais custos do que os que ela causa.

Para este propósito, todos os custos devem ser comparados em detalhes.

Quando o financiamento de acompanhamento é necessário?

O financiamento de acompanhamento é necessário quando a taxa de juros fixa do empréstimo imobiliário expira e você ainda deve dinheiro ao banco.

Os períodos típicos de juros fixos são entre 5 e 15 anos. Quando este acordo expirar, o banco normalmente lhe enviará um novo acordo de taxa de juros que você pode assinar.

Um fator importante no financiamento de acompanhamento é não estar sob pressão de tempo.

Entretanto, também pode fazer sentido comparar ofertas de outros emprestadores. Esta é uma boa oportunidade para ajustar as tarifas à sua situação pessoal atual e possivelmente obter uma oferta significativamente mais barata.

Quanto mais cedo você cuidar do financiamento de acompanhamento, mais margem de negociação você tem com o banco.

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